2022国考热点关注之下半年还将迎来“递表潮”吗

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　　物业企业上市热度持续高涨。6月29日，德信服务集团有限公司(简称“德信服务”)、领悦服务集团有限公司(简称“领悦服务”)和康桥悦生活集团有限公司(简称“康桥悦生活”)发布全球发售公告，将相继在7月中旬挂牌上市。

　　据机构统计，截至目前，已上市物企共达45家，其中2021年内新上市物企5家(包括华发物业服务更名);递表排队等待上市物企达24家，其中有6家已通过港交所聆讯;此外，方圆房服集团也将于6月30日更名为方圆生活服务。

　　业内人士指出，由于在港上市门槛即将提高，物企正抓紧时间抢占最后的上市窗口，今年下半年或迎来物业企业递表潮。未来，行业分化将进一步加剧，在资本市场回归冷静的当下，增强盈利能力和运营效率，做强服务，是物业企业企稳发展的重中之重。

　　三家物企同日发布全球发售计划，7月将上市

　　6月29日，近期通过港交所聆讯的三家物企——德信服务、领悦服务和康桥悦生活，接连发布全球发售公告，预计均将在7月中旬挂牌上市。

　　其中，德信服务拟全球发售2.5亿股股份(视乎是否行使超额配股权而定，下同)，其中香港发售股份数目为2500万股(可予重新分配，下同)，国际发售股份数目为2.25亿股(可予重新分配及视乎是否行使超额配股权而定，下同);发售价为每股发售股份2.66-3.44港元，预期将于今年7月15日起在港交所开始买卖。

　　同一天，领悦服务公告全球发售的预期规模及发售价范围。领悦服务拟全球发售7000万股股份，其中香港和国际发售股份数目分别为700万股和6300万股;发售价为每股发售股份3.75-4.55港元，预期将于今年7月12日起在港交所开始买卖。

　　此外，康桥悦生活也发布全球发售公告，拟全球发售1.75亿股股份，其中香港和国际发售股份数目分别为1750万股和1.575亿股;发售价为每股发售股份2.78-3.88港元，预期将于今年7月16日起在港交所开始买卖。

　　实际上，近段时间，有多家通过港交所聆讯的物企，发布了全球发售计划。在上述三家物企同日发布公告前，6月25日，朗诗绿色生活服务也发布了全球发售公告。该公司拟全球发售1亿股股份，发售价每股2.86-4.16港元，预期股份将于今年7月8日起于港交所主板挂牌上市。

　　房企持续分拆物业公司上市，多为区域型企业

　　新京报记者获悉，6月份，多家房企宣布分拆旗下物业板块赴港上市，除了长城物业外，其余大多为房企分拆。

　　具体来看，房企分拆物业上市的情况不在少数。比如，6月6日，中骏集团发布公告称，中骏商管已就建议分拆及全球发售向港交所提交聆讯后资料集;力高集团在6月9日晚发布公告，建议分拆旗下物业管理公司力高健康生活的股份，并将其股份于港交所主板独立上市;6月16日，禹佳生活服务在港交所第二次递交招股书;6月21日，中国证监会网站显示，鲁商发展拟分拆物业板块鲁商生活服务赴港上市，中国证监会已接收材料。此外，中梁旗下的中梁百悦智佳服务、阳光城旗下的上海智博生活服务也于6月初向港交所提交了招股书。

　　与此同时，值得注意的是，物企也在6月迎来了集中聆讯期。据嘉和家业物业服务研究院统计，6月份，共有7家物企通过聆讯，分别为越秀服务、融信服务、朗诗绿色生活、中骏商管、德信服务、领悦服务、康桥悦生活，其中越秀服务已于6月28日上市。从递表时间来看，这7家企业多在1月20日-2月10日之间递表;而从企业上市用时看，除融信服务外，其他6家企业从递表至通过聆讯，平均时长为133天，较2020年所有延长。

　　“7月份将是这批企业的集中挂牌上市期，同一行业在一个月时间内迎来如此多的新上市企业，物业行业将在资本市场引起巨大的关注度。”嘉和家业物业服务研究院院长唐卓分析指出，这批企业具有两个共性，即多为区域深耕型企业，在区域的影响力较强，如康桥悦生活于河南及华中市场，朗诗绿色生活于长三角区域市场，领悦服务于成渝区域下沉市场等。此外，这批企业在2020年的营收成长性多居于40%-55%区间，与已上市物企保持统一水平。

　　从最新统计来看，截至6月29日，全部已上市物企数量达到45家，今年内新上市物企共有5家，其中包括华发物业服务更名;递表排队等待上市物企达24家，其中有6家已通过港交所聆讯;此外，方圆房服集团也将于本月底更名为方圆生活服务。

　　上市门槛再提高，下半年物企递表潮或将持续

　　问题在于，房企分拆物业上市的热潮，为何仍在持续?对此，同策研究院资深分析师肖云祥指出，这两年来物业板块上市的逻辑基本没有发生大的变化，大多以母公司是房地产开发企业为主。通过分拆物业板块上市，可以优化企业债务及结构、获取资金等，其所融资金大部用于横向收购及服务能力建设。

　　“不难看出，近期上市物企的母公司大多为中小型开发企业，一直以来，中小房企融资都较为困难，特别是在‘三道红线’‘借贷两集中’政策出台后，此前资产负债率较高、负债压力大的中小房企都加速分拆物业上市，意在从资本市场获得便宜资金，优化债务状况。”肖云祥分析称。

　　与此同时，肖云祥还指出，近两年来，物业赴港上市尚处“风口”，资本市场给出的估值尚且合理。因此，在多种因素的影响下，房企物业板块赴港上市依然积极。

　　值得一提的是，今年5月20日，港交所新刊发的《资讯文件》中，将主板上市的年度溢利门槛上调了60%，要求最后一个财政年度的股东应占盈利不低于3500万港元，三年累计盈利不低于8000万港元，该标准将于2022年1月1日起生效。

　　在此之前，港交所曾在2019年修订《上市规则》，对“借壳上市”做了严格的规定，判定标准大幅收紧。对于内地企业而言，赴港借壳上市整体时间拉长，借壳交易不确定性增加，更多只能通过IPO，接受上市审核。

　　“此次新规出台之后，两大规则叠加，意味着主板IPO门槛提高，规模较小、盈利不稳定的小型企业将直接被拦在资本大门之外。”易居企业集团CEO丁祖昱如是说。

　　丁祖昱指出，新规正式实行后，房地产行业中各类轻资产业务的分拆上市将受到直接影响。其中，影响最大的将是物管企业，对于正在排队或正筹备上市的小型物管企业来说，未来上市压力着实不小。

　　“按照新规，正在排队的物企中，有2家将受到直接影响，分别是明宇商服和祥生活服务，如果年底前不能通过聆讯，在2022年1月1日后重新递表，就要受到新规的制约。”丁祖昱表示，目前距离年底还有半年多的时间，预计下半年会有更多中小物管集中闯关，赶在年底前递表。

　　在此背景下，物业企业赴港上市依然保持快节奏，下半年或将继续迎来物企上市高峰。中指研究院报告亦显示，预计到2021年末，物业板块上市公司总数量有望达70家，较2019年底的24家增长超150%。

　　业内：物业股应更注重经营盈利，挖深“护城河”

　　不过，新京报记者发现，从资产市场的表现来看，随着近期物业股的大量上市，这一概念股的稀缺性消失，不少物业股开盘就迎来了破发。

　　江苏三三德玖物业服务有限公司董事长林志伟指出，新近上市的物企共同点在于，规模仍然是上市的支撑，但瓶颈也较为明显，在房地产增量大不如前的情况下，规模增速已显出疲态。此外，缺乏经营亮点，依旧在传统业态和服务模式中挣扎，难以获得资本的高估值认可。而核心竞争力也较为同质化，业绩驱动依然停留在物业费和社区增值服务的“双轮”之上。

　　丁祖昱指出，此次港交所新规背后的政策导向更加明确，即更加关注盈利，而非高估值的概念炒作。在市场逐渐回归冷静，物业股重新受到审视的当下，迫使物企们更加关注未来的经营及盈利空间。

　　丁祖昱进一步表示，为顺利实现上市，预计物管行业将迎来新一轮兼并收购潮，物企的分化趋势显现。具体而言，对于大多数尚未上市的小型物企而言，若想上市就必须尽力达标盈利水平，而达标盈利水平的最快方式，无疑是加大兼并收购，扩大营收规模。而对于已上市物企而言，资本加持下进行的收并购也将只增不减。

　　基于此，丁祖昱指出，未来，行业分化将进一步加剧，资本市场的资金更聚集头部优质企业，而规模较小的企业或有边缘化风险。从长远来看，增强盈利能力和运营效率，做强服务，才是物业企业企稳发展的重中之重。

　　实际上，对于物企而言，随着大数据、物联网、人工智能等技术逐步进入社区生活，社区智能化已是大势所趋。在此背景下，物企须升级原有业务，在同质化的产品中探索差异化、个性化，以增加新的利润增长点。

　　中指研究院在一份物业报告中指出，回归物业服务本质，“守住门”和“做好服务”，是物业服务公司挖深“护城河”的重要抓手，能为公司带来更多收入，成为资产保值增值的“捍卫者”。

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